Forum - Empire Immo

Pardon d'insister avec ce double post, mais euuu une réponse des admins serai la bien venu, dans le genre:

" Effectivement c'est encore un beug qui vous vole beaucoup d'argent, mais que l'on ne va pas régler tout de suite, merci d'être passé comme même. A la prochaine. "

Ne voyez pas d'impatience, juste, euuu comment dire fatigué de devoir encore perdre de l'argent !!!
Mon messsage s'adresse aussi pour tous ceux qui prennent des emprunts !!! Vous vous faites volez !!!

PS: Pour ce qui compte dire: " Mais c'est qu'un jeu  o la la pffffff. " Je le sais merci bcp mais cela n'a rien à voir

Dernière modification par al83 (10/03/2010 00:21:15)

Peux-tu préciser ton calcul ?

Voici,

ils me demandent de payer 383 202€ soit tout sauf les intérêts du jour ( 3617€ ), alors que je devrai payer que le capital restant sans les intérêts !!! soit seulement les mensualités sans les intérêts ??

Et j'ai pris un emprunt de 420 000€ !!!! Ils nous font payer doublement puisque la première mensualité marque 523 158€, alors que je n'ai emprunter que 420 000€ !!!!! et ensuite ils nous font payer des intérêts ??? !!!!

Admins ?? une réponse svp

Dernière modification par al83 (10/03/2010 15:29:07)

En faite j'avais essayé de montrer le problème dans un post. Il n'avait pas été modifié et j'avais de super réponse du genre :"oui mais faut aussi rembourser les intérêts" et autre.
En faite les 523.158 que tu vois ce sont le capital et le total des intérêts moins les premiers intérêts que tu as versé (ou 22.746 * 24 - 22.746). Le système redivise ce résultat par 24 pour ton annuité.
Dans un monde idéal, nous devrions avoir dans capital restant dû le capital à rembourser et non pas capital et intérêt comme l'a montré Pascalou66 mais bon.

Deuxième truc, pour louloute. Je ne sais pas comment tu as trouvé les 4.1%, mais pour ma part je trouve environ 26.56%, la légère différence viendrait du fait que le prêt est contracté en cours de journée et donc en cours de moi pour EI.
Pour rappel la formule de calcul utilisé par EI est :

annuité = Montant_Emprunté * ( taux / 12 ) / (1-(1+ taux / 12) ^(- durée))

Edit : Désolé, je n'avais pas vu ton nouveau post louloute. En effet, le montant des intérêts est bizarre.

Ensuite, pour le remboursement, tout dépend du contrat. IRL, si aucune clause ne prévoit pas qu'en cas de remboursement anticipé de l'emprunt tu ne payes que le capital restant dûe, il ne faut pas l'espérer. Tu peux même te retrouver à payer des frais pour avoir anticipé le remboursement. La banque EI fait donc ses contrats en se basant sur le fait que quoiqu'il arrive tu payera les intérêts prévus initialement.

Dernière modification par MuffinTartin (10/03/2010 16:23:44)

Tu ne les payes pas deux fois.
Si tu ne rembourses pas par anticipation tu payes :
22.746 * 24 = 545.904
Si tu rembourses par anticipation :
Tu as payé : 7 * 22.746 = 159.222
Si tu rajoutes ce que tu dois payer : 159.222 + 383.202 = 542.424

Apparemment tu payera un peu moins.

Mais dans un emprunt tu ne rembourses pas que le capital. Dans un emprunt remboursé par annuités constantes (ce qui est le cas ici), tu payes chaques mois une annuité composée des intérêts que tu dois et le reste de capital. Cette annuité est déterminée de façon mathématique et par conséquent tu peux en déduire le montant d'intérêts que tu va payer et calculer un taux "réel" d'emprunt.
Ex : si tu ne rembourse pas par anticipation :
Tu payes 545.904, or tu avais un capital de 420.000, le montant des intérêts que tu as du payer est de : 545.904 - 420.000 = 125.904
Donc au bout de 24 mois tu as payé : 420.000 de capital et 125.904 d'intérêts

Maintenant tu rembourses par anticipation :
Analyse de ta situation dans le remboursement :
Tu as payé 7 annuités de 22.746, soit 159.222.
Ce remboursement est composé de capital (ici : 129.687) et d'intérêts (ici : 29.535)
D'après le tableau d'emprunt, il te reste à payer :
Capital : 290.313
Intérêts : 96.369
Par conséquent tu dois encore remboursé 290.313 + 96.369 = 386.682
Cette argent tu le dois, à plus ou moins long terme, mais tu le dois et tu ne l'a pas payé.
Maintenant, si tu décides de rembourser par anticipation, suivant ton contrat, tu peux :
-Payé que le capital restant dû donc les 290.313
-Payé le capital restant dû et des frais de remboursement par anticipation
-Payé le capital restant dû ainsi que les intérêts comme si tu n'avais pas remboursé par anticipation, soit ici 386.682

Apparemment la banque considère que tu dois payer le capital restant dû : 290.313 et 92.889 de frais bancaire ou d'intérêts pour réglement par anticipation.

Rappel : la colonne "Capital restant dû :" du tableau d'emprunt est fausse puisqu'elle confond capital restant dû et intérêt que tu devra.

Al', tu dis ne pas être impatient, mais faire un up du sujet de 22h à 00h, pour moi ça l'est. Les admins ne sont pas H24 derrière leur PC. Ce n'est pas non plus la peine de demander "une réponse des admins ?" à chaque post, il est évident que pour un problème majeur comme celui-ci qu'ils vont te répondre.

sebj a écrit:

Al', tu dis ne pas être impatient, mais faire un up du sujet de 22h à 00h, pour moi ça l'est. Les admins ne sont pas H24 derrière leur PC. Ce n'est pas non plus la peine de demander "une réponse des admins ?" à chaque post, il est évident que pour un problème majeur comme celui-ci qu'ils vont te répondre.

Évidement, j'ai l'impression d'être volé, alors oui, et ce n'est pas évident que les admins répondrons !!! Vu que c'est souvent les cas. Mais sebj, je ne t'en veux pas, tu défends le staff ( admins ) et tu as bien raison, tu es la personne la plus intelligente pour pouvoir les défendre, car ils en ont besoins.

Al pourrait-tu poster ton tableau entier d'emprunt ?

J'ai dû faire un emprunt à cause de réparations :


J'ai emprunté 25.000 au taux de 13.5%
Dans ce tableau, on remarque 2 bizarreries :
   -La première : Si on fait : 25.000 * 13.5% / 12 = 281.25 soit 281€. Or le tableau donne 292€.
Il y a donc une différence de 11€, tout comme Al avait une différence avec son premier intérêt (de façon très visible car le montant était beaucoup plus élevé).
   -La seconde : si on fait : 4.332 * 6 = 25.992 à rembourser. Enlevons le capital : 25.992 - 25.000 = 992€ d'intérêts. Maintenant faisons la somme des intérêts :
292 + 244 + 195 + 146 + 97 + 49 = 1.023 Or on aurait dû trouver 992€. Par conséquent, on en déduit que je rembourserai : 25.992 € avec 1.023 d'intérêts et 24.969 de capital au lieu de 25.000.

Pour les joueurs, cela ne change strictement rien. Toutefois, on arrive à une incohérence de résultat. Il serait bon de modifier ce détail pour éviter d'avoir des tableaux d'emprunts faux.

Si tu le souhaites Al, tu peux faire un emprunt de 100.000 sur 12 mois pour apporter un autre exemple.

Merci Al pour ton exemple. Je suppose que tu as emprunté à un taux d'environ 10.58% ?
On remarque tout comme pour moi, les mêmes incohérences :
   - 100.000 * 10.58% / 12 = 882 d'intérêts et non 935
   - 935+857+779+701+623+545+467+390+312+234+156+78 = 6.077 Or 8.819 * 12 = 105.828 - 100.000 = 5.828 d'intérêts et non 6.077.

Donc ImmoBanque nous donne des tableaux d'emprunts faux. Voilà comment ils devraient se présenter (exemple pour Al83) :


Avec dans la colonne intérêt : Capital restant dû N-1 * taux / 12

Dernière modification par MuffinTartin (12/03/2010 12:56:26)